Đảo nợ hay nợ chồng nợ?

Không khác mấy tình hình gần cuối quý 2/2011, những tháng cuối năm trước lại rộ lên hàng loạt dự báo và đồn đoán về nguy cơ sụt mạnh của giá nhà đất ở khu vực phía Nam. Luồng thông tin suy đoán này còn được củng cố một cách chắc chắn bởi hiện tượng giảm mạnh giá bán căn hộ ở các dự án Petro Ladmark thuộc quận 2 và An Tiến ở huyện Nhà Bè tại TP.HCM.

Nhưng cũng chẳng khác với thời điểm 30/6/2011, ngày 31/12 cùng năm đã lặng lẽ trôi qua mà không chứng kiến một làn sóng "chạy loạn" nào của các doanh nghiệp BĐS. Lại càng không có lấy một ngân hàng nào kêu cứu về chuyện hụt thanh khoản từ nợ khó đòi.

Cuối cùng, những tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất ở mức 22% và 16% chỉ là khái niệm mang tính tượng trưng. Về thực chất, hoạt động đảo nợ đã diễn ra một cách êm thắm và phổ biến vào cả hai thời điểm trên.

Những con số được Bộ Xây dựng công bố chỉ vào cuối năm 2011 mới hé lộ một phần về ẩn số đảo nợ mà dư luận và giới đầu tư BĐS trước đó vẫn hoài nghi.

Theo thống kê của cơ quan này, nhìn chung các khoản tín dụng trong năm 2011 đều giảm: vay xây dựng khu đô thị là 24.618 tỷ đồng, giảm 13,08%; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp khách hàng vay trả nợ bằng tiền lương) là 54.285 tỷ đồng, giảm 26,97%; vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khác (xây dựng và kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng) là 38.875 tỷ đồng, giảm 36,23% so với cuối năm 2010.

Tuy nhiên, cũng báo cáo của Bộ Xây dựng lại cho thấy, vẫn có một số khoản mục có mức tăng dư nợ như: vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 13.877 tỷ đồng, tăng 5,74%. Đặc biệt vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê là 23.453 tỷ đồng, tăng tới 76,6% so với 31/12/2010. Riêng vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê là 32.573 tỷ đồng, tăng 20,81%.

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng từ hầu hết các ngân hàng trong nguyên năm 2011, vì sao lại có những khoản vay tăng khác thường như thế?

Một điểm đáng chú ý là chính Bộ Xây dựng cũng đánh giá đây là một sự bất thường, khi mà cho vay các khoản mục xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (thuộc đầu cung) lại tăng quá cao, đến 76,6%, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (đầu cầu) lại giảm nhiều tới 26,97%.

Trong quan điểm của mình, Bộ Xây dựng cũng cho rằng tuy dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản 2011 giảm số tuyệt đối so với cuối năm 2010 (giảm hơn 31.000 tỷ đồng), nhưng không phải giảm tốc độ tăng trưởng theo nghị quyết 11 và các nghị quyết phiên họp khác của Chính phủ.

Sự "bất thường" chỉ lộ ra vào thời điểm cuối năm có lẽ cũng gián tiếp xác nhận tính chất danh nghĩa về thắt chặt tín dụng của một số ngân hàng thương mại, trong khi về thực chất đã có nhiều khoản vay của doanh nghiệp BĐS, bằng hình thức này hoặc hình thức khác, đã được ngân hàng "biến thái".

Một trong những cơ sở khích lệ cho sự biến thái trên là tỷ lệ vay trung và dài hạn của doanh nghiệp BĐS chiếm phần lớn trong tổng dư nợ cho vay BĐS. Nếu căn cứ vào báo cáo của Bộ Xây dựng, trong tổng dư nợ cho vay BĐS, khoản vay ngắn hạn là 40.890 tỷ đồng chiếm 20,08%, vay trung và dài hạn là 162.708 tỷ đồng chiếm 79,92%.

Vay trung và dài hạn BĐS lại kéo dài từ 3-5 năm. Như vậy, những doanh nghiệp đã vay ngân hàng từ năm 2008, tức vào thời kỳ "đen tối' của thị trường BĐS, cho tới cuối năm 2011 thì vẫn còn "room" thời gian để hy vọng trả nợ. Còn doanh nghiệp nào chỉ mới vay ngân hàng từ hai năm 2009-2010 thì đương nhiên còn dư "quota", thậm chí còn có thể được vay tiếp.

Kiệt quệ hay phá sản?

Quyền được vay tiếp cũng chính là là nguyên do dẫn đến con số tăng "bất thường" trong một số khoản vay BĐS, như cách diễn giải của Bộ Xây dựng. Nếu quyền này không được "phát huy" thì làm sao trong bối cảnh gần như không thể tiêu thụ được vài ba phần trăm lượng căn hộ trung - cao cấp còn tồn đọng, các doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là khối đại gia, lại có thể triển khai tiếp những công trình dang dở của mình?

Còn sau một văn bản của Ngân hàng Nhà nước về loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất, dĩ nhiên các ngân hàng càng nhẹ gánh khi không phải quá ráo riết đòi nợ doanh nghiệp.

Nhưng tất nhiên, nợ bao nhiêu thì vẫn là bấy nhiêu, chỉ có khác biệt là nợ đó được hạch toán vào hạng mục sản xuất hay phi sản xuất mà thôi.

Hiện tượng đảo nợ giữa ngân hàng và doanh nghiệp BĐS ỏ Việt Nam cũng gần giống như tình trạng tương tự đang diễn ra ở Trung Quốc. Khi mà giá nhà đất đã giảm khá mạnh trong 3 tháng cuối cùng của năm 2011, nhưng trầm trọng hơn là thanh khoản của thị trường gần như đóng băng và doanh số bán nhà của các doanh nghiệp BĐS Trung Quốc bị sụt giảm dến 50-70% so với thời điểm cuối năm 2010, nền kinh tế nước này đã phải đối mặt với một hệ quả rất nguy hiểm là có tới 2.200 tỷ USD do các chính quyền địa phương nợ ngân hàng, trong đó ít nhất 50 thuộc về nợ BĐS, nhưng lại chưa có hy vọng nào được thanh toán.

Cũng bởi thế, bài toán đảo nợ chỉ có ý nghĩa như một động thái giãn nợ chứ không thể giải quyết bất cứ một vấn đề nào thuộc về thực chất thanh toán. Khi đã được chấp thuận cho đảo nợ, có trường hợp được hạch toán khoản nợ sang một hạng mục khác, doanh nghiệp BĐS có thể được nới thời gian và còn có thể được vay thêm một khoản tiền để dùng chính tiền đó trả lãi vay ngắn hạn.

Thế nhưng vay nợ không phải là một phạm trù vĩnh viễn, cũng như các ngân hàng luôn cầm đằng chuôi trong mối quan hệ tín dụng với khách hàng. Dù có thể vượt qua được cơn sóng gió năm 2011, nhưng triển vọng nào cho năm 2012 để các doanh nghiệp BĐS trả được nợ, ít nhất là 20% số nợ vay trong ngắn hạn?

Tiếp sau những vụ việc gây chấn động giới BĐS như Petro Landmark và An Tiến ở TP.HCM, người ta cũng bắt đầu chứng kiến sự thay đổi khác thường của một doanh nghiệp BĐS hàng đầu ở khu vực phía Nam là Hoàng Anh Gia Lai. Khác hẳn với 9 tháng đầu năm 2011, 3 tháng cuối năm qua lại xuất hiện tuyên bố của ông Đoàn Nguyên Đức về khả năng sẽ rút khỏi lĩnh vực BĐS sau 3 năm, tính từ năm 2011. Mặc dù tuyên bố này sau đó đã được chính ông Đức đính chính, thay vào đó sẽ bổ sung 2.500 căn hộ ra thị trường với giá hợp lý vào năm 2012, nhưng sự mâu thuẫn ít nhất về "ý tưởng chiến lược" như thế cũng đương nhiên để lại một dấu ấn nghi ngờ về năng lực trả nợ hiện tại của đa số, nếu không nói là tất cả các đại gia BĐS.

Nợ chồng lên nợ thông qua đảo nợ, giãn nợ, và do đó làm gia tăng nợ xấu trong bối cảnh chưa có ánh sáng le lói nào cho việc tăng doanh số bán BĐS. Đó cũng là lý do dẫn đến rất nhiều hoài nghi về tỷ lệ dư nợ xấu BĐS chỉ có 4,14%, tức chỉ khoảng 8.000 tỷ đồng, như Ngân hàng nhà nước công bố.

Theo một số chuyên gia, tỷ lệ thực về nợ xấu BĐS có thể gấp đôi, thậm chí gấp ba lần con số chính thức.

Còn trước mắt là thời hạn tháng 6/2012, thời điểm "nợ chồng nợ" tính từ tháng 6/2011. Trong vòng 6 tháng nữa, nếu không "sáng tạo" ra được cách thức nào mới để tiêu thụ tài sản bất động, sẽ có không ít doanh nghiệp BĐS phía Nam phải đối mặt với đáp số kiệt quệ.

Còn nếu đến cuối năm 2012 mà thị trường BĐS vẫn không được cải thiện ít ra về thanh khoản, đáp số bài toán khi ấy sẽ chỉ còn gọn ghẽ hai từ: phá sản.